Zanim kupisz nieruchomość pod bazę eksploatacyjną

Na co warto zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości pod bazę transportową?

31 maja 2017 r. komisarz Violeta Bulc przedstawiła zaproponowany przez Komisję Europejską Pakiet Mobilności. Jedną z zaprezentowanych inicjatyw ustawodawczych jest walka z tzw. firmami „skrzynkami pocztowymi”.

W ten trend wpisuje się nieco wcześniejsza bo z 24 maja inicjatywa GITD. Otóż w komunikacie nr 23/2017 GITD informuje, że:

„W związku ze zgłaszanymi postulatami przez przewoźników drogowych o konieczności eliminowania nieuczciwych praktyk na rynku transportowym, GITD podjął działania kontrolne w zakresie weryfikacji adresu baz eksploatacyjnych. Mając powyższe na uwadze, rozpatrywanie wniosków o udzielenie zezwolenia na wykonywanie zawodu przewoźnika drogowego może ulec wydłużeniu.”

Tym pilniejsze staje się zatem pytanie o tzw. bazę eksploatacyjną. Na co powinieneś zwrócić uwagę zanim dokonasz zakupu działki?

  1. Co to jest baza eksploatacyjna?
  2. Jakie parametry powinna mieć działka?
  3. Analiza prawna nieruchomości – na co zwrócić szczególną uwagę?
  4. Badanie przeznaczenia terenu.
  5. Podsumowanie.

 

  1. Co to jest baza eksploatacyjna?

Niestety definicja nie jest prosta. Według ustawy o transporcie drogowym (art. 4 ust 21 a)) jest to:

„miejsce wyposażone w odpowiedni sprzęt techniczny i urządzenia techniczne umożliwiające prowadzenie działalności transportowej w sposób zorganizowany i ciągły, w skład której wchodzi co najmniej jeden z następujących elementów: miejsce postojowe, miejsce załadunku, rozładunku lub łączenia ładunków, miejsce konserwacji lub naprawy pojazdów”.

Do takiej definicji należy jeszcze dołożyć uregulowanie tej kwestii przez Unię Europejską. Art. 3 ust. 1a) rozporządzenia nr 1071/2009 uzależnia możliwość wykonywania zawodu przewoźnika (poza innymi warunkami) od posiadania „rzeczywistej i stałej siedziby w jednym z państw członkowskich”.

Dalej w art. 5, który wymienia warunki związane z wymogiem posiadania siedziby mówi się m.in., że:

„Aby spełnić wymóg określony w art. 3 ust. 1 lit. a), przedsiębiorca musi w danym państwie członkowskim: (…) prowadzić działalność związaną z pojazdami, o których mowa w lit. b), w sposób rzeczywisty i ciągły oraz przy użyciu niezbędnego sprzętu administracyjnego, a także odpowiedniego sprzętu technicznego i urządzeń technicznych, w bazie eksploatacyjnej, która znajduje się w tym państwie członkowskim.”

Nikt zatem nie precyzuje jakie to urządzenia techniczne, ani jaki sprzęt administracyjny. Co oznacza „niezbędność” ani „odpowiedniość” w tym przypadku także pozostawia szerokie pole do interpretacji.

Tak, czy inaczej przyjmuje się na gruncie polskim, że baza eksploatacyjna zawiera przynajmniej jeden z wymienionych w art. 4 elementów. Który to element pozostawia się wyborowi przedsiębiorcy.

  1. Jakie parametry powinna mieć działka?

Kiedy już zdecydujesz co jest Ci potrzebne w Twojej bazie eksploatacyjnej zaczniesz się zapewne rozglądać za odpowiednią działką. Pierwszą rzeczą jaka powinna Cię zainteresować jest jej lokalizacja.

Istotne jest, gdzie będzie znajdowała się Twoja baza, ponieważ miejsce będzie warunkować łatwość lub nie jej użytkowania. Ważny zatem będzie dojazd do działki, czy znajduje się ona blisko szlaków komunikacyjnych, w obrębie odpowiedniej infrastruktury, czy nie ma np. na drodze przejazdu kolejowego, który mógłby tamować ruch, itp.

Kolejnym istotnym parametrem jest odpowiedni dostęp do działki. Wjazd powinien być przynajmniej utwardzony a najlepiej asfaltowy. Powinien też umożliwiać swobodne manewrowanie dużym pojazdom.

Istotny jest kształt działki. Najlepiej możliwie najprostszy: kwadratowy, prostokątny. Generalnie chodzi o to, żebyś mógł możliwie najlepiej zorganizować sobie przestrzeń.

Kolejna kwestia to ogrodzenie. Lepiej żeby było. Jest to istotne ze względu nie tylko na bezpieczeństwo, ale także ustalenie granic działki.

I następna kwestia: co znajduje się na wybranej działce. Jak wygląda infrastruktura, media, jakie budynki są do dyspozycji, czy znajdują się tam magazyny, waga, warsztat samochodowy z kanałem, budynki biurowe itp.

Warto także zwrócić uwagę na sąsiedztwo, które może albo zakłócać pracę, albo wręcz przeciwnie.

Jest zatem wiele czynników, które mogą wpłynąć na atrakcyjność działki, która w perspektywie będzie warunkować rozwój Twojej firmy.

  1. Analiza prawna nieruchomości – na co zwrócić szczególną uwagę?

Jeśli wybrana przez Ciebie nieruchomość spełnia Twoje oczekiwania musisz jeszcze dokonać sprawdzenia jej sytuacji prawnej. Ma to ogromne znaczenie, ponieważ będzie miało wpływ na funkcjonowanie Twojej firmy w dłuższej perspektywie.

Będziesz zatem musiał dokonać wglądu w księgę lub księgi wieczyste, gdzie możesz sprawdzić takie informacje jak:

  • forma władania nieruchomością przez osobę, która oferuje ją do sprzedaży lub dzierżawy: właściciel, współwłaściciel, użytkownik wieczysty, współużytkownik wieczysty
  • czy są ustanowione różnego rodzaju służebności
  • czy nie jest prowadzone wobec nieruchomości postępowanie egzekucyjne
  • czy nieruchomość zalicza się w poczet masy upadłości
  • czy nie jest prowadzone postępowanie: podziałowe, scaleniowe, rozgraniczeniowe
  • czy nie zostało ustanowione prawo pierwokupu lub odkupu

Ważne jest także sprawdzenie, czy wobec nieruchomości toczy się postępowanie o zasiedzenie lub wywłaszczenie itd.

Proces analizowania sytuacji prawnej nieruchomości jest dość skomplikowany. Warto więc wesprzeć się pomocą prawnika.

  1. Badanie przeznaczenia terenu.

Jeśli sytuacja prawna została zweryfikowana i nie budzi wątpliwości możesz się zająć sprawdzeniem przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jeśli oczywiście taki istnieje. Powinieneś także sprawdzić ewidencję gruntów i budynków.

Zainteresuj się także tym, czy granice działki są prawidłowo wytyczone i jaki jest stan prawny poszczególnych nieruchomości na gruncie, który zamierzasz nabyć (pozwolenia na budowę itp.)

Dobrze jest także sprawdzić jak wygląda kwestia dostępności mediów.

5. Podsumowanie.

Dokonanie zakupu nieruchomości pod bazę eksploatacyjną nie jest łatwym procesem. Niewątpliwie poza analizą prawną niezbędne jest naoczne przekonanie się jak prezentuje się Twoja przyszła nieruchomość. Nie bez powodu w ogłoszeniach zamieszczana jest klauzula „powyższy opis nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu przepisów art. 66 KC a dane w nim zawarte mają jedynie charakter informacyjny”. Pojedziesz raz, zobaczysz jak faktycznie prezentuje się to, co chcesz nabyć i możesz spokojnie przejść do dalszych form weryfikacji.

Koniecznie dopilnuj także jaką formę ma umowa i wszystkich niezbędnych jej elementów, tak aby nie zwierała wad.

Niech Cię nie zwiedzie szczególnie korzystna cena, gdy podobne nieruchomości kosztują znacznie więcej. Takiej ofercie zawsze warto nieco bliżej się przyjrzeć, bo niższa cena musi mieć jakieś uzasadnienie.

Na koniec życzę Ci złapania fantastycznej okazji.

Źródła:

http://www.gitd.gov.pl/dla-przedsiebiorcow/komunikaty/informacje-biura-do-spraw-transportu-miedzynarodowego/informacja-232017

„Sprawdzaj zanim kupisz nieruchomość na bazę”, Transport Manager nr 3 czerwiec-lipiec (27), str. 112-115;

http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20011251371

http://eur-lex.europa.eu/legal-content/PL/TXT/?uri=CELEX%3A32009R1071

http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20011021122